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疫情结束后,房价是涨还是跌?
时间:2020/3/30 查看:169 编号:1611353
房产营销兵法
收录:2020-03-30 

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来源:地产人下班后(ID:dichanrenxiabanhou)


疫情后,房价会涨还是会跌?

过去的时间里,这几乎是我回答最多的问题。

很多有购房需求的朋友陷入纠结,到底要不要现在入手?

结合最近读书、培训、思考所得,想尝试进行一次较为系统的回答。

如果我们分析某个月、某个项目房价的涨跌是没有价值的,因为其中的变量非常多,结论一定是“有涨有跌”。

但如果我们跳脱出短线的政策、供求和产品变量,去寻找更深层的规律,也许会发现一种非常奇特的趋势——

疫情后房价的走势,大概率会趋近于人类体重的走势。


1房价会不会涨?

回答:会。


“我要减肥”是绝大多数人挂在嘴边的誓言,越来越胖也是绝大多数人不得不面对的现实。

为什么?

“储存能量、形成脂肪”是人类对抗饥饿的手段、也是祖先在野外得以生存的根本。

“越来越胖”是人类进化习得的本能。

和本能对抗是一件艰难的事,也是大部分人无法成功的主要原因。


“房价一定会跌”是人民的朴素心愿,“房价总是在涨”也是人民不得不面对的现实。

在中国,“涨价”也是房子的“本能”。

和本能对抗,当然不是一件容易的事。

我们一起看看这种“本能”源于何处。

如果房子只是用来吃饭睡觉,那在村里、镇上、县城买套房就可以,房子的价格也基本等于建造成本。

为什么我们要“斥巨资”在城市,甚至城市的核心位置买房呢?

因为我们需要上班交通方便、因为孩子需要好学区、因为老人需要好医院、因为妻子需要好商场、因为宠物需要好公园……

所以,在城市买房子,居住功能退居其次,我们更多获取的是“公共资源”。


交通、学区、医院、商场、公园……这些“公共资源”是谁提供的?——政府。

政府提供公共资源的钱从何而来?——土地出让金,即“地价”。

这就形成了中国特有的“土地财政”模式。

反映在房价上就是,越是城市核心区的房子,地价越占大头、建造成本越占小头。

所以,在城市“买房”买的绝不只是一个钢筋混凝土构建物,而是一支国家和城市发行的“股票”。

只要整体经济在发展、城市规模在扩大、城市资源配套在升级,这支股票就有了涨价的“本能”。


尽管“土地财政”模式常被诟病,但事实上,中国的城市能发展至今日盛况,正是基于这一近乎完美的金融制度。

它通过“借用”未来70年的土地价值,实现了城镇化和现代化的快速启动。

更可怕的是,为这支“股票”做“信用背书”的既不是某个人,也不是某个金融机构,而是政府信用。

“土地”至“房产”的价值转换链条中,通过城市“公共资源”的提供者,实现了“房价”与“国运”的链接。

而且,肉眼可见的是,中国绝大多数人、在绝大多数时刻,对政府信用、对国运充满了信心。

也正式因为这种力量,国运不断昌盛,实现了良性的互动、支持了祖国多年的发展。


举个例子,

这次疫情中尽管出现了一些渎职、混乱、延误的场景,国人也曾被气的七窍生烟,但这不影响大家内心坚定地信念:中国政府一定能快速平息疫情。

当国外媒体宣称军方有可能接管武汉时,他们将之视为疫情升级的恐怖信号,国人却说“太好了,解放军来了,没事了。”

这就是政府信用、这就是国运。这样的一支“股票”,大概率是持续升值的。

万一有一天,楼市大跌,那就像是一个人迅速变瘦,往往是生了大病的标志。

所以,我们都不应该期望这样的事情发生。

即使真的不幸发生了,届时,你也没有闲暇和能力去“抄底”。


除此之外,房价上涨还有另一个“本能”,这个本能源于货币超发。

无论是凯恩斯主义刺激需求的惯用手法,还是美元作为霸权货币的持续量化宽松政策,都导致货币超发成为一种“不可抗力”。

人人都懂,货币超发会引起通货膨胀。

比如世界上本来有10元钱,有10个苹果,那每个苹果就是1元钱;而当世界上突然变成12元钱,还是10个苹果,那每个苹果就变成了1.2元。

货币超发是“不可抗力”,作为基础民生的米面粮油、瓜果蔬菜又不能涨价,怎么办呢?只能让其中一个苹果直接卖3元,其他苹果就还可以卖1元。

这个“3元的苹果”就是房子。

人们常说的楼市“蓄水池”功能也是这个意思。


这两个“本能”从未消失,因此,房价大概率不会整体下跌。

而且一旦出现整体下跌,对中国经济来说,也不是好的信号。


2房价会不会疯涨?

回答:不会。


我们要再次说回土地财政模式。

这种曾经创造“中国神话”的模式,在人口红利耗尽、城市化进程基本结束的当下,房价的持续上涨就暴露出了一些危险的弊端。


首先,由于地价和房价的上升导致了资本“脱实向虚”,人们发现辛辛苦苦科研、劳作,都比不上买房赚的快,于是资本涌入房地产,离开实体经济;

其次,无论是企业还是个人,为了购买更多的房产,开始不断地增加贷款额度,也就是我们所说的“加杠杆”,导致杠杆率到了一个比较危险的临界点;

最后,这种将公共资源与房价捆绑的模式,导致“上没上车”、“什么时机上车”的人出现了明显的财富差异,社会财富的再分配受到影响。

中美贸易战的本质并不是贸易本身,而是金融战、科技战、国运战,高新技术产业成为主战场,房地产反而成为软肋;

新冠肺炎疫情考验举国应战能力,快速反应的相关产业链条成为保障前线供应的有力后方,资金链紧绷的地产业却需要政府“救市”。

所以,未来的国民经济支柱产业一定不是房地产。

中国急切地需要振兴实体经济,而过快上涨的房价成为了其中的阻力。

就像一只成长迅猛的神兽,可以抵御外敌、看家护院,但如果不加限制,也容易伤了自己人。

抑制房价上涨成为政府的一门必修课。


可能你会有疑问,那为什么最近各地政府还都出了“救市”政策?

那是因为,在未来,房地产虽然不是支柱产业,但绝不意味着它不重要。

房地产始终是中国经济的压舱石、是产业转型的缓压器、是中国经济看家护院的神兽。

作为资本密集型行业,疫情带来的社会停转让房企承受着资金链断裂的风险,就一定要救。


但如果你仔细观察,所谓的“救市”政策都聚焦在“现金流”环节。

“房住不炒”是当下不可碰触的红线,国家不会允许资本大量涌入地产、更不会允许随意加杠杆。

这就是为什么驻马店将公积金首付由30%降至20%后,变相加杠杆,被省委约谈的原因。


也许又有人质疑,既然国家要保住地产行业现金流,降价不是最好的办法吗?降价了卖的快呀!

且不论房企的利润率问题,就当降价不影响利润,那降价是不是真的就卖的快呢?

在地产行业,其实未必。

这又要回到上文的“股票”问题,当房子拥有了金融属性,它便不是一般的商品,而成为了一种金融产品。

你会发现,中国地产行业的多次去库存,都是在涨价周期完成的。

这个很好理解。你买股票、买理财、买基金是买收益高的还是低的?

路边老太太也知道楼市“买涨不买跌”的道理。

所以,由于房子兼容了使用价值和金融价值,房价和现金流的关联变得异常复杂。


疫情之后,房价的趋势是怎么样的?

我认为大概率会像人类的体重一样——

平稳地、缓慢地上升。

这个涨幅大约是GDP的涨幅水平,可以跑赢KPI实现保值,但无法实现大幅增值。

这期间,也许会有个别人体重骤减、也会有个别人体重骤增,但不会改变大的趋势。

关于房价的分析到此结束,但我理解很多朋友关心房价,本质上关心的是——

现在该不该买房?

所以再追加对这个问题的回答。


3现在该不该买房?

回答:不看大势,看自己。


首先我们要排除两类极端人群。

第一类:迫切需要买房且极度刚需的客户,这类客户能买则买;

第二类:随时可以买房且不用加杠杆的投资客户,这类客户想买就买。

以下分析只针对大众化、需要贷款、不很着急买房的刚需和改善客户。


这次疫情之后,有两类看似都很正确,却又很对立的观点——

观点1:无房等于无家可归。如果没有房子,能不能回来上班都要看房东的脸色;

观点2:加杠杆等于找死。如果没有现金流,你将直面房贷无法归还的窘况。

其实两种观点并不对立,反而是因为疫情,让大家对“房子”的理解更加理性。


在房价平稳上涨的大趋势下,买房就别想“踩点儿”了,而是聚焦于自己的“周期”,问自己三个问题吧!


问题1:我为什么要买房?

买房的动机一定要单纯,在房价趋势平稳的当下,买房可以自住、可以保值,但千万别想着“捡漏儿”。

趋势性的“捡漏儿”机会基本没有,结构性的“捡漏儿”机会非常难得。除非你长期浸泡在地产行业,信息及时、判断准确,才有些许的可能。

现在捡漏既靠技术,也靠命数。其中的不确定性是难以估量的。


问题2:我的财务状况可以买房吗?

你要评估自己对首付和月供的承受力,支付完首付后,需要预留至少一年以上房贷现金流;月供最好不要超过收入的三分之一。

如果没有这样的条件,请慎重考虑买房。


问题3:我的生活状态需要买房吗?

你需要评估自己的家庭生命周期,评估每个家庭成员的“公共资源”需求,同时在需求和欲望之间寻找自洽的平衡点,综合地考虑位置、面积、功能。

买房是为了幸福,而不是为了毁掉幸福。

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